Bróker de seguros de comunidades de propietarios

Seguro para edificios de viviendas

Es la póliza de la finca en régimen de propiedad horizontal: bloque de pisos con portal, escalera, ascensor, cubierta y, a menudo, garaje y trasteros. Asegura el continente del edificio, el mobiliario comunitario y la responsabilidad civil. La decisión principal es si el continente abarca el edificio completo, con el interior de las viviendas, o solo los elementos comunes.

Para quién: Comunidades de propietarios de bloques residenciales, con o sin locales en planta baja.

Seguro para comunidades de garajes

Cuando el aparcamiento forma una comunidad independiente, el riesgo se concentra en el incendio, las puertas automáticas, la ventilación, las bombas de achique y la responsabilidad civil por daños a personas. Los vehículos estacionados no están asegurados por esta póliza: cada uno tiene la suya. La recarga de coches eléctricos es un dato que las aseguradoras preguntan cada vez más.

Para quién: Comunidades de plazas de aparcamiento y trasteros con título propio, bajo un edificio o en una parcela aparte.

Seguro para urbanizaciones y mancomunidades

Cubre lo que comparten varios edificios o viviendas unifamiliares: viales interiores, jardines, piscina, pistas deportivas, alumbrado, vallado, garita y local social. Pesa más la responsabilidad civil por el uso de instalaciones (piscina, zona infantil) que el continente. Hay que coordinarla con la póliza de cada bloque para que no queden zonas sin dueño.

Para quién: Complejos inmobiliarios con elementos compartidos, urbanizaciones de chalets y mancomunidades de servicios.

Póliza básica de incendio y responsabilidad civil

Es la versión mínima: incendio, explosión, rayo, fenómenos atmosféricos y responsabilidad civil, sin daños por agua o con ellos muy limitados. Aparece como única oferta para edificios muy antiguos o con muchos partes, y como opción económica en comunidades pequeñas.

Para quién: Fincas a las que el mercado no ofrece la garantía de agua y comunidades que solo buscan cubrir el siniestro grave.

Edificios de uso mixto con locales y oficinas

Si en el inmueble hay comercios, oficinas, consultas o un restaurante, la aseguradora quiere saber qué actividades son y qué porcentaje de la superficie ocupan. Algunas agravan el riesgo de incendio y encarecen la prima o reducen el número de compañías disponibles. El negocio en sí no queda cubierto por la póliza del edificio.

Para quién: Comunidades con bajos comerciales, entreplantas de oficinas o actividades de hostelería.

Edificios de un solo propietario

Un inmueble entero de un mismo dueño, persona o sociedad, que lo destina al alquiler no es una comunidad, pero se asegura con un producto equivalente. Suele añadir pérdida de alquileres si un siniestro deja viviendas inhabitables. Para las rentas que no se cobran por otras causas existe el seguro de impago de alquiler.

Para quién: Propietarios de edificios completos en renta e inversores patrimoniales.

Incendio, explosión, rayo y fenómenos atmosféricos

Es el núcleo de la póliza y se cubre por el total del capital de continente. Incluye bomberos, desescombro y medidas de salvamento. Lluvia, viento, pedrisco y nieve se cubren a partir de la intensidad que fije el contrato, y no cuando el agua entra por falta de conservación de cubiertas y fachadas.

Daños por agua de conducciones comunitarias y privativas

Los daños por agua son el siniestro más repetido en un edificio y la garantía que más ha cambiado en los últimos años.

Responsabilidad civil de la comunidad

Paga las indemnizaciones por daños a terceros causados por el inmueble, sus instalaciones y su personal. Revisa el capital, que debe pensar en un daño personal grave, y que los copropietarios sean terceros entre sí y frente a la comunidad. Si hay portero, conserje o jardinero en nómina, hace falta responsabilidad civil patronal.

Responsabilidad civil de la junta rectora

El presidente, el secretario y los vocales pueden ser demandados por decisiones tomadas en el cargo, por ejemplo no ejecutar una obra urgente. Esta garantía cubre su defensa y las indemnizaciones, dentro de sus límites. No está en todas las pólizas y no ampara al administrador profesional, que debe tener su propio seguro.

Rotura de cristales, espejos y rótulos

La rotura de cristales alcanza las lunas del portal, los espejos, las claraboyas y las puertas de zonas comunes. Los cristales de las viviendas solo entran si se contrata expresamente.

Robo y actos vandálicos

Cubre la sustracción de mobiliario y elementos comunes (extintores, videoportero, bombas) y los desperfectos por intento de robo. Los actos vandálicos incluyen destrozos malintencionados; las pintadas en fachada suelen tener límite propio o estar excluidas.

Ascensores, avería de maquinaria y daños eléctricos

La avería de maquinaria cubre el daño interno de ascensores, calderas, grupos de presión y puertas automáticas, siempre que tengan contrato de mantenimiento en vigor. Los daños eléctricos protegen cuadros e instalaciones frente a sobretensiones. La responsabilidad por accidentes en el ascensor va en la garantía de responsabilidad civil.

Accidentes de empleados

Capital por fallecimiento o invalidez del personal de la comunidad en accidente de trabajo, que puede venir exigido por el convenio colectivo aplicable. Es distinto de la responsabilidad civil patronal: uno paga al trabajador un capital fijo y la otra responde si reclama a la comunidad.

Defensa jurídica y reclamación a morosos

La defensa jurídica cubre abogado y procurador en reclamaciones a proveedores, a ocupantes que causan daños o molestias y a propietarios que no pagan las cuotas. Suele pedir un mínimo de deuda. Paga el pleito, no la deuda.

Daños estéticos e inhabitabilidad

Los daños estéticos recomponen la zona común afectada cuando el material original ya no existe. La inhabitabilidad paga el realojo de los vecinos o la pérdida de alquileres si un siniestro cubierto impide usar las viviendas, con tope de tiempo e importe.

Falta de mantenimiento y desgaste de las instalaciones

Tuberías corroídas, cubiertas sin impermeabilizar, fachadas con desprendimientos anunciados o instalaciones eléctricas fuera de norma son conservación. El seguro paga las consecuencias de un hecho accidental, no la sustitución de lo que ha llegado al final de su vida útil por desgaste.

Defectos de construcción

Los vicios de obra se reclaman al promotor, al constructor y a los técnicos, y a los seguros que la ley les exige. La póliza de la comunidad puede cubrir la reclamación judicial, pero no la reparación del defecto.

Contenido y mejoras privativas de cada vivienda

Muebles, electrodomésticos y objetos de los vecinos no forman parte del riesgo. Tampoco las reformas que elevaron las calidades originales del piso si la póliza asegura el continente según proyecto.

Vehículos y objetos en garajes y trasteros

Los coches y lo guardado en trasteros son de cada propietario. La comunidad solo responde si el daño es culpa suya, por ejemplo una bajante comunitaria que cae sobre un vehículo.

Obras de reforma y rehabilitación

Los daños que cause una obra mayor en el edificio (andamios, cubiertas abiertas, vaciados) quedan fuera si no se comunicó. Los cubren el seguro del contratista y, si procede, una póliza de todo riesgo construcción.

Actividades de locales y viviendas turísticas

La responsabilidad de un bar, un taller o un piso turístico por su actividad es de su titular. Si esa actividad no se declaró y agrava el riesgo de incendio, la aseguradora puede reducir la indemnización del edificio.

La Ley de Propiedad Horizontal lo permite, no lo impone

El artículo 9.1.f de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, establece que con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca. No hay una obligación estatal general. Algunas comunidades autónomas sí exigen en su normativa de vivienda que los edificios estén asegurados, y los estatutos de cada finca pueden imponerlo.

La prima es un gasto general que se reparte por cuotas

El artículo 9.1.e obliga a cada propietario a contribuir a los gastos generales del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades según su cuota de participación o lo especialmente establecido. El mismo artículo fija que el fondo de reserva no puede ser inferior al 10 por ciento del último presupuesto ordinario. La contratación la decide la junta, a la que el artículo 14 atribuye aprobar el plan de gastos.

Quién responde de los daños del edificio

El artículo 1907 del Código Civil hace responsable al propietario de un edificio de los daños que resulten de su ruina, total o parcial, si se debe a la falta de las reparaciones necesarias. En una comunidad, ese propietario son todos los vecinos. Y el artículo 9.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a cada uno a mantener su piso e instalaciones privativas y a resarcir los daños que ocasione por su descuido.

Capitales, infraseguro y destrucción del edificio

Si el capital es inferior al valor de reconstrucción, el artículo 30 de la Ley 50/1980, de Contrato de Seguro, permite indemnizar en proporción: es el infraseguro. El artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal da otra razón para asegurar bien: el régimen se extingue por destrucción del edificio cuando reconstruir cuesta más del 50 por ciento del valor de la finca, salvo que el exceso esté cubierto por un seguro.

Renovación, cambio de compañía y catástrofes

Para no renovar, el artículo 22 de la Ley de Contrato de Seguro exige aviso escrito con un mes de antelación al vencimiento; la aseguradora necesita dos. Los riesgos extraordinarios, como una inundación extraordinaria o un terremoto, los indemniza el Consorcio de Compensación de Seguros conforme al Real Decreto 300/2004, sobre los capitales de la póliza.