Preguntas frecuentes sobre seguros de obras y construcción
Promotores, constructores, autopromotores y comunidades de vecinos nos hacen preguntas parecidas antes de pedir un seguro de obra: cuál es obligatorio, quién tiene que contratarlo, qué diferencia hay entre el todo riesgo construcción y el decenal y qué necesita una simple reforma. Las respuestas citan la Ley de Ordenación de la Edificación cuando la obligación nace de ella y remiten a la póliza en todo lo demás.
Sí, para los edificios cuyo destino principal sea el de vivienda. La disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, declara exigible la garantía del artículo 19.1.c: diez años de cobertura de los daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y comprometan la resistencia y estabilidad del edificio. El tomador es el promotor. Sin acreditar esa garantía, el artículo 20 impide autorizar e inscribir en el Registro de la Propiedad la escritura de declaración de obra nueva. Para otros usos, como naves u oficinas, la ley no la impone por sí misma. Tienes el detalle en seguro decenal de daños y la definición en seguro decenal.
¿Necesito seguro decenal si construyo mi propia casa?
No, si eres autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio: es la excepción que recoge la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999. La exención tiene una consecuencia si vendes. Cuando transmites la vivienda antes de que pasen diez años, quedas obligado, salvo pacto en contrario, a contratar la garantía por el tiempo que falte, y la escritura de venta no se autoriza ni se inscribe sin acreditarla, a menos que el comprador te exonere de forma expresa y tú acredites haber utilizado la vivienda. Contratar un decenal con la casa ya terminada es más difícil, porque la aseguradora no pudo supervisar la obra. Valóralo antes de empezar con la página del seguro decenal y repasa qué es un vicio oculto.
¿Qué cubre un seguro todo riesgo construcción?
Cubre los daños materiales que sufra la propia obra mientras se ejecuta, por cualquier causa accidental que la póliza no excluya: incendio, explosión, lluvia, viento, inundación, hundimiento del terreno, robo de materiales ya acopiados o las consecuencias de un error de ejecución. Suele añadir, como extensiones, la responsabilidad civil frente a terceros, los bienes preexistentes cuando se trabaja sobre un edificio ya construido, los gastos de desescombro y un periodo de mantenimiento tras la entrega. No paga el coste de rehacer lo que estaba mal hecho, las penalizaciones por retraso ni la maquinaria, que tiene su propia póliza. Lo desarrollamos en todo riesgo construcción y en el término todo riesgo construcción del glosario.
¿Quién contrata el todo riesgo construcción, el promotor o el constructor?
Cualquiera de los dos: no hay una norma que lo asigne y lo decide el contrato de obra. Lo importante es que figuren como asegurados todos los que tienen interés en la obra: promotor, contratista principal y subcontratistas, y a veces la entidad que financia. Si lo contrata el promotor, controla las condiciones y evita depender de la póliza anual de un constructor cuyos límites se reparten entre todas sus obras. Si lo contrata el constructor, suele hacerlo con una póliza flotante en la que declara cada obra. En ambos casos, revisa que la suma asegurada sea el presupuesto real de ejecución y quién asume la franquicia. Lo comparamos contigo en seguros de obras y construcción.
¿Qué diferencia hay entre el todo riesgo construcción y el seguro decenal?
El momento y la causa. El todo riesgo construcción protege la obra mientras se levanta frente a hechos accidentales, y termina con la recepción, más un periodo de mantenimiento si se contrata. El seguro decenal empieza justo ahí y cubre durante diez años los daños estructurales que afloren por vicios o defectos de construcción. El primero es voluntario, aunque los bancos y los contratos de obra lo exigen con frecuencia; el segundo es obligatorio en vivienda. No se sustituyen: un incendio durante la obra no es asunto del decenal, y una grieta por un fallo de cimentación a los cuatro años no lo es del todo riesgo. Lo habitual en una promoción es contratar ambos, a menudo con la misma aseguradora. Consulta también capital asegurado.
¿Qué es el organismo de control técnico y por qué lo pide la aseguradora?
Es una empresa independiente que revisa el proyecto y la ejecución de la obra por cuenta de quien va a asegurarla. La Ley 38/1999 no obliga a contratarlo con ese nombre, pero las aseguradoras no emiten un decenal sin sus informes, porque es su forma de conocer el riesgo. Interviene desde el principio: analiza el estudio geotécnico y el proyecto de estructura, visita la obra en las fases de cimentación y estructura, y emite un informe final. Si deja reservas técnicas sin resolver, la aseguradora puede excluir esa parte o no dar cobertura. Por eso hay que contratarlo antes de empezar a cimentar: incorporarlo con la obra avanzada obliga a catas y ensayos, y a veces ya no es posible. Lo explicamos junto al seguro decenal. Mira también tomador.
¿Qué seguro necesito para hacer una reforma en mi vivienda?
Lo primero es comprobar que la empresa que contratas tiene un seguro de responsabilidad civil en vigor y pedirle el certificado, con la actividad y el límite. Esa póliza responde si rompen una bajante y se inunda el vecino, o si cae material a la calle. Lo segundo es avisar a tu seguro de hogar: algunas pólizas limitan coberturas durante obras de cierta entidad y, al terminar, tendrás que actualizar el valor del continente para no caer en infraseguro. En reformas grandes, con estructura o presupuesto alto, tiene sentido un todo riesgo construcción que cubra lo ejecutado y la parte existente de la vivienda. Si contratas gremios sueltos sin una empresa que coordine, la responsabilidad se complica. Te orientamos en seguros de obras y en responsabilidad civil.
¿Qué seguro debe tener una comunidad de propietarios que hace obras?
La comunidad actúa como promotora de la obra, así que le interesa cubrir su propia responsabilidad y no fiarlo todo al contratista. Antes de firmar, pide a la constructora el certificado de su póliza de responsabilidad civil y comprueba que incluye el tipo de trabajo, por ejemplo fachadas con andamio o trabajos en cubierta. Después, comunica la obra a la aseguradora del seguro de comunidades: muchas pólizas piden declarar las obras mayores y algunas ofrecen una extensión de responsabilidad civil como promotor. En rehabilitaciones integrales o con refuerzo de estructura, lo prudente es un todo riesgo construcción con bienes preexistentes, que cubra el edificio que ya había. Revisa también la RC de explotación del contratista.
¿Cubre el seguro del constructor los daños a los edificios vecinos?
Sí, si su póliza de responsabilidad civil incluye los daños a colindantes, y aquí hay que leer la letra. Las grietas en el edificio de al lado por una excavación, un derribo o un recalce son el siniestro típico, y muchas pólizas lo cubren solo con condiciones: acta notarial o pericial del estado previo de los inmuebles vecinos, medidas de apeo y apuntalamiento, y un sublímite propio. Los daños a conducciones subterráneas suelen exigir haber pedido antes los planos de servicios. Si esas condiciones no se cumplen, la aseguradora puede rechazar el pago y el perjudicado reclamará al constructor y al promotor. Fija un límite por siniestro acorde con el entorno de la obra. Más en seguros de obras y construcción y en responsabilidad civil patronal, que es la otra garantía clave.
¿Qué es el seguro de accidentes de convenio en la construcción?
Es una póliza colectiva de accidentes que la empresa contrata para su plantilla porque se lo impone el convenio colectivo aplicable. Paga un capital fijo al trabajador o a sus beneficiarios en los supuestos que el convenio describa, normalmente fallecimiento e incapacidad permanente por accidente de trabajo o enfermedad profesional. Los importes los fija cada convenio y cambian con sus actualizaciones, por lo que la póliza debe revisarse cada vez que se publiquen tablas nuevas: si el capital asegurado se queda corto, la diferencia la paga la empresa. No hay que confundirlo con la responsabilidad civil patronal, que cubre la reclamación del trabajador cuando la empresa tuvo culpa en el accidente. Se contrata como seguro de accidentes colectivo y lo incluimos en el estudio de tu seguro de construcción.
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